ĐIỂM TIN THỊ TRƯỜNG: Trận đánh của các đại gia quanh khách sạn Kim Liên

Khách sạn Kim Liên với quy mô diện tích 3,5 hécta giữa lòng thủ đô Hà Nội đang trở thành niềm ao ước của nhiều đại gia bất động sản trước thềm phiên đấu giá của SCIC.

Phiên đấu giá này sẽ diễn ra tại CTCP Du lịch Kim Liên (KLC) vào ngày 22/12 tới đây.

Sức hút đất vàng

Trong nội đô thành phố Hà Nội, hiếm có khu đất nào có quy mô lớn như Khách sạn Kim Liên, đặc biệt vị trí của khu đất này rất đắc địa khi nằm trên 2 tuyến phố lớn Đào Duy Anh, Phạm Ngọc Thạch, nơi tập trung dân cư đông đúc và hạ tầng được đánh giá có chất lượng sống rất cao. Hội tụ nhiều yếu tố tốt như vậy, đây chính là niềm mơ ước của không ít đại gia bất động sản Hà thành và thậm chí cả Sài thành.

Khách sạn Kim Liên hiện có 9 toà nhà, 437 phòng và 5 nhà hàng, phần lớn trong số đó đã được xây dựng cách đây vài chục năm, từ thời bao cấp. Bởi vậy, dù liên tục được duy tu cải tạo, nhiều hạng mục của khách sạn không tránh được cảnh xuống cấp. Khách sạn hầu như chỉ phục vụ các đoàn khách trong nước, ít thu hút được khách nước ngoài. Đặc biệt với các thiết kế kiến trúc kiểu cũ, hệ số sử dụng đất tại đây được đánh giá không hiệu quả.

Khi tiếp quản vốn nhà nước tại khách sạn này, SCIC đã ấp ủ kế hoạch tái cấu trúc lại hoạt động của doanh nghiệp, làm mới cơ sở vật chất tại đây, thậm chí có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhằm tối ưu hóa lợi thế khu đất 3,5 héc-ta. Giải pháp liên doanh, liên kết với đối tác trong và ngoài nước đã được tính đến. Có nguồn tin cho biết, một tập đoàn tư nhân bất động sản có quy mô lớn nhất cả nước đã lên kế hoạch để bỏ vốn đầu tư vào đây, tuy nhiên, do không đạt được sự đồng thuận của tất cả các cổ đông, nên kế hoạch trên bất thành.

Với mong muốn có một kiến trúc sư trưởng cho dự án tái cấu trúc, HĐQT KLC đã thông báo thuê tổng giám đốc với tiêu chí cao nhất là ứng viên có khả năng lập và quản lý dự án bất động sản. Vào những năm 2011-2013, thị trường gần như đóng băng, bởi vậy rất khó xây dựng được một phương án phát triển mới có sức thuyết phục cho khu đất. Đây là một trong những lý do KLC thất bại trong việc cầu hiền, ít có ứng viên nào có khả năng lập và kết nối đối tác mới, theo lời một cựu thành viên HĐQT KLC.

khách sạn Kim Liên

Hiện nay, thị trường bất động sản đã khởi sắc trở lại, theo nhiều công ty tư vấn, thậm chí những dự án có vị trí đẹp, giá bán sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã vượt mức đỉnh cao nhất hồi đầu năm 2011, thời điểm trước khi bất động sản trượt vào cơn suy thoái. Tìm kiếm các vị trí để phát triển dự án bất động sản do đó không còn là điều đơn giản. Nhất là các khu đất đủ lớn để phát triển được khu phức hợp, lại có giá vốn ở mức chấp nhận được, thì quả là vô cùng khó khăn. Khách sạn Kim Liên do vậy trở thành viên ngọc quý đối với giới đầu tư.

Trận đánh của các đại gia

Quyết định thoái toàn bộ vốn tại KLC được SCIC thực hiện theo chủ trương Tổng công ty này không được đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, như đã đề cập, do có rất nhiều đại gia quan tâm tới khu đất này nên con đường để dẫn tới một phiên đấu giá công khai, công bằng toàn bộ lô cổ phần KLC lại không đơn giản.

Khi SCIC mới có chủ trương thoái toàn bộ vốn tại KLC, không ít đại gia đã có các cuộc tiếp xúc với bên bán để tìm hiểu thông tin và đặt vấn đề được mua thỏa thuận cả lô cổ phần. Phương án tìm một nhà đầu tư chiến lược cho KLC và bán một tỷ lệ nhỏ ra ngoài để xác định giá bán cho nhà đầu tư chiến lược cũng đã được tính đến.

Tuy nhiên, do các nhà đầu tư quan tâm và muốn nắm quyền khai thác khu đất này đều là những tên tuổi lớn, có tiềm lực và các mối quan hệ đủ lớn để giám sát. Do đó những phương án có “màu sắc” thiếu công bằng và minh bạch đã bị gạt ra ngay từ đầu.

Với bề dày lịch sử hơn 50 năm và lợi thế rất lớn từ khu đất vàng, với rất nhiều “con mắt” dõi theo, đấu giá công khai toàn bộ số cổ phần SCIC muốn bán chính là cuộc chơi công bằng nhất dành cho mọi nhà đầu tư.

Theo thông tin của Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), SCIC sẽ bán đấu giá 3.647.433 cổ phần KLC, với giá khởi điểm 30.600 đồng/cổ phần theo phương thức bán trọn lô. Theo đó, nhà đầu tư tham gia đấu giá phải đặt mua toàn bộ số cổ phần đấu giá, tương ứng với số tiền tối thiểu phải chi ra nếu trúng giá là 111,6 tỷ đồng. Báo cáo tài chính các năm gần nhất của KLC cho thấy, mỗi năm Công ty có lợi nhuận trước thuế khoảng 15-16 tỷ đồng.

Nếu tính trên giá khởi điểm nhà đầu tư phải bỏ ra để mua cổ phần, mức cổ tức 7-10%/năm không có gì hấp dẫn. Do đó, quyền khai thác khu đất vàng mới chính là cái đích nhắm đến của các nhà đầu tư.

Theo một nguồn tin từ SCIC, trước khi thông tin bán đấu giá phần vốn của TCT tại KLC được công bố, đã có rất nhiều nhà đầu tư đánh tiếng hỏi thăm về đợt chào bán này. Tuy nhiên, họ phần lớn lấy danh nghĩa nhà đầu tư cá nhân để hỏi chứ không lộ danh tính là tổ chức nào, do đó cũng không dễ xác định tên tuổi đại gia sẽ tham gia phiên đấu giá.

Ngoài SCIC, KLC hiện còn 3 cổ đông lớn khác gồm Ngân hàng GPBank (sở hữu 21,6%), GP Invest (6,6%) và Công ty Tài chính bưu điện PT Finance (6,7%). GPBank đã bị Ngân hàng Nhà nước tuyên bố mua với giá 0 đồng. Tập trung vào lĩnh vực cốt lõi, nhiều khả năng, Ngân hàng này cũng sẽ thoái toàn bộ vốn tại KLC. Cũng đã có cổ đông lớn khác trong số những cổ đông trên đánh tiếng, nếu được giá, họ sẵn sàng chuyển nhượng phần vốn của mình cho nhà đầu tư khác. Điều này có nghĩa, nhà đầu tư mua được 52% cổ phần KLC từ SCIC có cơ hội để thu gom thêm cổ phần tới mức đủ để chi phối, ra toàn bộ các quyết định liên quan đến số phận KLC sau này. Đây chính là một điểm cộng cho phiên đấu giá tới.

Một điểm nữa để khẳng định sẽ chỉ có đại gia có thể thay đổi vận mệnh khu đất khách sạn Kim Liên, do nguồn lực để đổ vào dự án này là rất lớn. Vì đây là đất thuê trả tiền hằng năm, nên doanh nghiệp muốn thay đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng chung cư, trung tâm thương mại sẽ phải lập dự án, xin quy hoạch lại từ thành phố, nộp tiền sử dụng đất (khung giá đất tại khu vực đó rất cao)… Đặc biệt, vì Chính phủ đã có chủ trương hạn chế xây nhà cao tầng trong nội đô, bởi vậy giới phân tích cho rằng, nếu không phải là các nhà đầu tư có tiềm lực, có mối quan hệ tốt, sẽ không dễ xin chuyển đổi được mục đích sử dụng cả khu đất trên.

Khác với một số phiên bán cổ phần lô lớn của SCIC yêu cầu nhà đầu tư tham gia đấu giá phải công bố thông tin chào mua trước khi nộp hồ sơ đấu giá, phiên chào bán KLC này nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục trên. Bởi vậy, danh tính những đại gia tham gia phiên đấu giá trên cũng như người trúng giá sẽ không được tiết lộ.